Rappel : qu'est-ce qu'une SCI ?

L’appellation SCI (Société Civile Immobilière) désigne une personne morale composée d’au moins deux associés dont l'objectif principal réside en deux points : l’acquisition de biens immobiliers et leur gestion. Il existe deux types de SCI : familiale et professionnelle.

La SCI familiale correspond à une structure au sein de laquelle les associés sont de la même famille. Ce type de Société Civile Immobilière est un réel avantage en matière d’optimisation des donations et de la gestion du patrimoine.

Vient ensuite la SCI professionnelle : les biens lui appartenant sont loués par des personnes à la fois extérieures à la société et à la famille des personnes associées. De ce fait, il est possible de percevoir des revenus locatifs.

Emprunter en Famille avec une SCI

Vous projetez de réaliser un achat immobilier commun avec une partie de votre famille ? Si tel est le cas, vous serez certainement amenés à emprunter via une SCI. 

Comment fonctionne un prêt immobilier en SCI ?

La procédure pour recourir à un emprunt immobilier en tant que SCI ne diffère que peu de celle destinée aux particuliers. Le statut juridique de la structure conduit toutefois à certaines spécificités qu’il est important de prendre en compte.

Ainsi, bien que la demande de prêt soit formulée au nom de la SCI et non de ses associés de manière individuelle, la banque vérifiera la solvabilité de chacune des personnes associées avant de consentir à accorder un prêt à la SCI.

Rembourser le prêt de la SCI

Lorsque sont évoquées les modalités de remboursement d’un prêt contracté par une SCI, les associés et la structure elle-même sont concernés.

Plusieurs cas de figures sont en effet possibles, dont celui d’un achat en investissement locatif. Ici, en cas de défaut de paiement, ce sont les loyers perçus par l’entreprise qui seront utilisés afin de rembourser le prêt. Dans le cas d’un prêt personnel, chaque associé est tenu de rembourser sa part de l’emprunt sur ses revenus personnels. 
 

Avantages d'une hypothèque sur un bien détenu en SCI

Recourir à l’hypothèque (droit accordé à un créancier sur un bien immeuble en garantie d'une dette sans que le propriétaire en soit dépossédé) peut s’avérer particulièrement intéressant pour une SCI.

Les avantages d'une hypothèque sur un bien détenu en SCI

En effet, contracter un prêt hypothécaire permet de percevoir des fonds visant à réaliser différents projets. Rénovations; achat immobilier pour votre SCI; besoin en trésorerie – le prêt hypothécaire répond à de multiples besoins.

En réalisant un emprunt hypothécaire, la SCI peut obtenir des fonds d’un montant compris entre 30 et 50% de la valeur du ou des biens immobiliers offerts en garantie. Attention, ces fonds appartiennent strictement à la SCI; leur utilisation à des fins de financement personnel constitue un abus de biens sociaux et est strictement prohibée par la législation (Art. L241-3 du Code de Commerce).

Pourquoi hypothéquer un bien en SCI ?

Avant de choisir de contracter un crédit hypothécaire via une SCI, il est impératif d’identifier les retombées (bénéfiques ou non) de cet emprunt. Lorsqu’une SCI souscrit à un contrat de crédit, celui-ci engage également les associés, chacun solidaire des dettes de la structure proportionnellement au montant détenu à son capital social.

Une fois les fonds versés après une prise de garantie hypothécaire, l’entreprise peut en disposer comme elle le souhaite – en finançant ses besoins (acquisition, trésorerie, etc.) ou encore en soldant ses dettes par exemple.

Comment hypothéquer un bien en SCI ?

Avant d’hypothéquer un bien en SCI, il convient de suivre plusieurs étapes : 

  • La première est d’identifier vos besoins ainsi que la capacité d’emprunt de votre SCI. Afin d’être conforme à ses statuts, il est impératif que votre besoin soit supérieur à 100.000€ en trésorerie (500.000€ pour une acquisition).
  • Il est ensuite nécessaire d’analyser le bilan de votre société ou sa déclaration fiscale. Cette étape essentielle permet de mettre en lumière les capacités financières de votre structure. 
  • Pour la suite de vos demandes, il est vivement conseillé de faire appel à un courtier en prêt tel que Libertaux by Predictis afin d’obtenir les solutions de financement les plus adaptées à votre projet aux meilleures conditions.

D’ordinaire fastidieuse, examiner les offres de crédits hypothécaires destinées aux SCI proposées par les différents organismes bancaires devient chose aisée une fois accompagné par un courtier.

L’offre idéale trouvée et le contrat signé, les fonds vous seront directement versés.


Prêt de Trésorerie Hypothécaire pour une SCI

Vous l’aurez compris, pour toute SCI, le prêt hypothécaire peut constituer une réelle porte d’entrée vers des projets ainsi qu’un avenir plus concrets. Ce type de crédit constitue une solution accessible pour les sociétés cherchant à couvrir leurs besoins en trésorerie.

En effet, le prêt de trésorerie hypothécaire permet, grâce au système d’hypothèque évoqué précédemment, d'obtenir de la trésorerie afin de pouvoir financer de nouveaux projets.

Vous êtes gérant d'une SCI et vous souhaitez financer un achat immobilier, des travaux ou le compte courant d'associé ?

En tant que gérant d’une Société Civile Immobilière, de nombreuses raisons pourraient vous pousser à choisir l’option du prêt de trésorerie hypothécaire. Qu’il s’agisse de financer un achat immobilier locatif à but lucratif, des travaux d’aménagements, ou de simplement financer le compte courant de l’un des associés, le prêt de trésorerie hypothécaire peut vous apporter les solutions nécessaires afin de mener à bien vos souhaits et vos envies. 

En effet, ce type de prêt n’est assigné à aucun projet spécifique; il vous est donc possible de placer votre argent où vous le souhaitez. De plus, dans le cadre d’un emprunt hypothécaire, la SCI bénéficiera le plus souvent, en plus des taux avantageux, d’une capacité d’emprunt supérieure à celle offerte dans le cadre d’un crédit à la consommation. 

Pour les projets à long terme, ou dont le rendement pourrait prendre un peu plus de temps, pas d’inquiétude; des durées de remboursement adaptées existent. Enfin, il est possible, pour les multi propriétaires uniquement, de choisir un mode de remboursement in fine ou bien amortissable.

Comment mettre en place un prêt de trésorerie hypothécaire pour une SCI ?

Mettre en place un prêt de trésorerie hypothécaire au sein d’une SCI nécessite l’élaboration d’un montage en plusieurs étapes, assez similaires à celles d’un prêt hypothécaire simple. 

  • Vous devez tout d’abord, comme évoqué précédemment, identifier vos besoins. La sélection du bien sur lequel portera l’hypothèque constitue la seconde étape afin de pouvoir réaliser votre prêt de trésorerie. Le choix est extrêmement stratégique, car la valeur du ou des biens sera directement reliée au montant de votre prêt. 
  • Une fois votre choix fait, il convient de choisir votre mode de financement; une étape clé dans la préparation de votre dossier et également pour la négociation. 

En cas de doute ou de question sur votre projet, n’hésitez pas à solliciter l’accompagnement de professionnels du secteur tels que des courtiers en assurance.

Quelles sont les conditions à respecter ?

Afin de souscrire à un prêt hypothécaire, il convient de remplir quatre conditions :

  • La première est la solvabilité de votre SCI. En effet, dans le cas où l’établissement bancaire douterait de votre capacité de remboursement, il serait dans l’impossibilité de vous accorder le prêt demandé.
  • La seconde correspond à la valeur estimée sur le marché du bien immobilier donné en garantie; ce montant définit l’enveloppe du prêt.
  • La troisième concerne l’assurance emprunteur et les risques encourus. En effet, il convient de toujours avoir en tête que tout investissement comporte des risques. Dans le cas d’un emprunt hypothécaire, un défaut de paiement entraîne la saisie du bien donné en garantie; bien que facultative, souscrire à une assurance emprunteur est donc fortement conseillé.
  • La dernière condition concerne ici la conformité légale de vos démarches. Ces dernières doivent être en accord avec la législation en vigueur. Afin de vous en assurer, vous pouvez faire appel à un expert juridique, qui validera ou non la régularité des procédures menées. 

Quelle est la différence entre un prêt immobilier en SCI et un prêt personnel ?

Même si contracter un prêt au nom de la SCI est une solution intéressante, des alternatives existent sur le marché.

En effet, il est possible de contracter un prêt personnel en tant qu’associé. Cela consiste, pour les personnes associées dans la SCI, à contracter un prêt personnel de la somme souhaitée pour ensuite procéder à son apport numéraire au capital de la société. 

Il est très courant pour les SCI familiales d’emprunter de cette façon, car cette solution permet de réaliser l’achat d’un bien sans vocation locative.

Si votre SCI détient toutefois des biens générant de revenus locatifs, il est plus judicieux, pour les raisons évoquées précédemment, d’effectuer un emprunt au nom de la société.

Que retenir ?

Emprunter pour une SCI est tout à fait possible afin de financer le développement de votre SCI et de son patrimoine avec. Prêt hypothécaire non affecté et emprunt de trésorerie sont donc deux options à prendre en compte dans l’objectif de concrétiser vos projets.

Du fait de la spécificité du sujet, il est conseillé de toujours faire appel à un professionnel qui sera en parfaite position pour vous fournir les informations et les conseils personnalisés dont vous aurez besoin.

FAQ 

Est-ce que les banques prêtent aux SCI ?

Oui ! Les banques peuvent tout à fait prêter aux SCI. Toutefois, les associés doivent détenir un patrimoine et justifier d’un revenu personnel suffisant afin d’assurer leur solvabilité. Une étude de votre dossier est préalablement effectuée afin de vérifier votre situation et décider ou non de l'octroi du crédit demandé.

Quelles sont les banques qui prêtent à une SCI ? 

De nombreuses banques permettent aux SCI d’emprunter. En effet, votre établissement bancaire lui-même est probablement en capacité de vous proposer une offre. Seulement, les conditions variant sensiblement d’un profil et d’un prêteur à l’autre, il est important de sonder le marché afin d’obtenir l’offre la plus adaptée, notamment en faisant appel à un expert.

Qui peut bénéficier d’un prêt hypothécaire ? 

En théorie, le prêt hypothécaire est ouvert à tous types de profils; personne morale comme physique, entreprise comme particulier. La seule condition est de bien entendu posséder au moins un bien immobilier en pleine propriété.

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