Comment fonctionne la vente en viager ?

Vendre en viager : la définition

En France, le viager consiste à la cession par une personne physique d'un bien immobilier à un tiers en échange du versement d'une rente régulière (mensuelle, trimestrielle ou annuelle). Cette rente est accompagnée d'un important paiement initial, généralement entre 20 et 30% de la valeur du bien, lors de la conclusion de l'accord, connu sous le nom de bouquet.

L'acheteur, également désigné sous le terme de débirentier, s'engage à verser une rente viagère au vendeur, appelé crédirentier, jusqu'à ce que ce dernier décède. À ce moment, le viager prend fin et le débirentier devient pleinement propriétaire du bien, sans avoir besoin de procédures supplémentaires. L'acheteur passe ainsi d'investisseur à propriétaire sans démarches particulières.

Pour que le contrat soit valide, il est essentiel que le décès du vendeur soit imprévisible. L'acheteur ne doit pas être au courant d'une maladie dont souffrait le crédirentier au moment de la signature.

En cas de décès du vendeur dans les 20 jours qui suivent la vente, cet événement est considéré comme prévisible, rendant la vente invalide. Les héritiers du crédirentier peuvent alors demander l'annulation de la transaction devant le tribunal.

Comme pour toute vente immobilière conventionnelle, un notaire est chargé d'établir un acte authentique, un document rédigé conformément aux exigences légales et administratives possédant la même valeur qu'une décision judiciaire de vente.

Le viager libre

Lors de l'acquisition d'un bien en viager libre, l'acheteur acquiert immédiatement l'usufruit une fois la somme initiale (bouquet) payée. Il dispose donc du bien aussitôt, qu'il souhaite l'occuper en tant que logement ou le louer pour en percevoir des revenus.

Le viager occupé

Dans le cas d'un viager occupé, le vendeur conserve l'usufruit ou un droit d'usage sur le bien vendu, ce jusqu'à son décès. L'usufruit permet d'occuper le logement, de le louer et d'en percevoir les loyers. Le droit d'usage permet d'habiter le bien sans pouvoir le louer.
 

Les avantages de la vente en viager

La vente en viager offre au vendeur, également appelé débirentier, la possibilité de recevoir une importante somme d'argent immédiatement (le bouquet) et de bénéficier d'une rente tout au long de sa vie. Dans le cadre d'une vente en viager occupé, il peut choisir de continuer à occuper le bien ou de le louer pour augmenter ses revenus en profitant des sommes versées par le débirentier.

De plus, puisque la durée de la rente dépend entièrement de son espérance de vie, le crédirentier peut potentiellement réaliser une plus-value sur la valeur de son bien immobilier (généralement utilisé comme résidence principale) au fil des années en cas de longévité élevée.

Du point de vue de l'acquéreur, acheter en viager permet d'accéder à un patrimoine tout en réalisant des économies significatives. Dans une vente en viager occupé, le prix du bien subit une décote d'environ 30% car le droit d'habitation est déduit de la valeur du bien au profit de l'acheteur. Par ailleurs, l'acheteur économise également sur l'entretien du bien, à l'exception des grosses réparations, qui sont à sa charge.

En outre, l'achat en viager représente une alternative particulièrement intéressante pour les acquéreurs qui ne peuvent ou ne souhaitent pas recourir à un emprunt immobilier, qui peut entraîner d'importants frais en fonction du profil de l'acquéreur.
 

Les risques de la vente en viager

Malgré ses nombreux avantages, le viager peut toutefois présenter certains inconvénients pour les deux parties, parmi lesquels :

L'incertitude quant à la durée des paiements de la rente ; en cas de longévité du crédirentier, le débirentier devra continuer à verser la rente pendant une période potentiellement plus longue que prévue initialement.

L'engagement financier à long terme, qui représente un autre risque pour le débirentier, car le paiement de la rente peut s'étendre sur de nombreuses années, voire décennies, ce qui peut affecter sa capacité à réaliser d'autres investissements ou projets.

De plus, le crédirentier peut faire face à des contraintes financières car incapable de bénéficier comptant d'une somme importante provenant de la vente de son bien immobilier, étant donné que la transaction se fait sous forme de rente périodique.

Un élément qui peut potentiellement poser problème en cas de besoin de fonds supplémentaires pour des soins médicaux, des dépenses imprévues ou d'autres besoin et peut représenter un critère bloquant pour certains acheteurs.

Le crédirentier ne profite pas non plus des éventuelles évolutions positives de la valeur du bien immobilier, car si sa valeur augmente considérablement après la vente en viager, il ne pourra pas bénéficier de cette plus-value.

Des litiges potentiels peuvent également surgir entre le crédirentier et le débirentier concernant le paiement de la rente, les obligations d'entretien du bien ou d'autres aspects du contrat de viager.

Il est donc primordial de recourir aux services d'un professionnel du secteur (avocat, courtier...) pour rédiger un accord de vente dont les clauses sauront satisfaire les deux parties impliquées avant d'effectuer une quelconque signature.

Les étapes de la vente en viager

Une opération immobilière de vente en viager se déroule en plusieurs étapes :

Dans un premier temps, il convient de faire estimer le bien immobilier afin d'en connaître la valeur réelle sur le marché. Cela passe, notamment, par divers diagnostics techniques obligatoires (amiante, plomb, performance énergétique, etc.) visant à garantir la totale conformité du bien.

Une fois le bien estimé, il convient de faire rédiger le contrat de viager par un professionnel. Cet accord inclut notamment le montant de la rente viagère ainsi que celui du bouquet. 

En attendant la date de signature définitive de l'acte, un contrat de vente préliminaire peut être conclu entre le vendeur et l'acquéreur. Lorsque ce contrat est rédigée par le vendeur, on parle de promesse de vente. Celle-ci est plus "souple" que le compromis de vente, qui constitue un acte définitif et ferme permettant à une des parties de poursuivre judiciairement l'exécution de la vente dans le cas où l'autre chercherait à se retirer de l'opération.

Une fois l'acte authentique signé par-devant notaire, la vente est alors conclue.

Et après la vente, quels sont les droits et devoirs de chacun ?

Entretien et Travaux

Lors d'un achat en viager, la responsabilité de l'entretien du bien peut parfois être une question épineuse. Elle est toutefois clairement définie par la législation en vigueur.

Ainsi, dans le cadre d'un viager occupé, le principe est le suivant : le paiement des factures d'énergie, les réparations ainsi que l'entretien courant du logement, sont à la charge du vendeur. Les grosses réparations (toiture, ravalement de façade, isolation) sont, pour leur part, à la charge de l'acheteur. 

En ce qui concerne le cas d'un viager libre, l'intégralité de l'entretien et des travaux est à la charge de l'acheteur.

Impôts

Lors d'une vente en viager occupé, le paiement de la taxe foncière et de la taxe d'enlèvement des ordures est à la charge du vendeur. A contrario, dans le cas d'un viager libre, l'ensemble des taxes et impôts sont à la charge de l'acquéreur.

De plus, il convient de noter que la rente viagère perçue par le crédirentier est soumise à l'imposition selon son âge tel que définit dans le tableau ci-dessous :

 

Rente viagère soumise à imposition

Votre âge au 1er versement	Part imposable
Moins de 50 ans	70%
De 50 à 59 ans	50%
De 60 à 69 ans	40%
Plus de 69 ans	30%

 

L'abattement fiscal sur les rentes viagères devient donc particulièrement intéressant pour un crédirentier âgé d'au moins 70 ans, âge auquel il est fixé à 70%, qui constitue l'abattement maximum possible.

FAQ :

Vendre sa maison en viager libre ou occupé ?

Le choix du type de viager pour votre opération va avant tout dépendre de vos intentions et de votre situation. Si vous disposez uniquement d'un bien en pleine propriété, il est préférable d'opter pour un viager occupé afin de pouvoir continuer à occuper votre logement tout en profitant d'une rente viagère jusqu'à la fin de vos jours.

Le prix de vente de votre logement subira toutefois une décote liée à votre occupation des lieux; de plus, l'entretien courant, la taxe foncière, la taxe d'habitation et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères restent à votre charge.

Dans le cas où vous disposeriez d'un patrimoine immobilier plus important, le viager libre peut être une option plus intéressante, car votre bien ne subira pas de décote sur sa valeur. Il peut également être mis en location afin de générer des loyers.

Comment calculer la rente viagère ?

Pour un viager libre, le montant de la rente annuelle obéit à l'application de la formule suivante : on soustrait tout d'abord le montant du bouquet de la valeur du bien. On divise ensuite cette différence par le coefficient applicable (issu des tables de mortalité de l'INSEE). On obtient alors le montant de la rente annuelle.

Dans le cadre d'un viager occupé, le montant de la rente s'obtient en effectuant le même calcul, à la seule différence que la valeur des loyers potentiellement encaissables par l'acheteur durant la durée du viager est également déduite de la valeur du bien. Cela a pour effet de réduire le montant de la rente viagère.

En cas de décès du vendeur, que se passe t-il ?

En cas de décès prématuré du vendeur, la rente viagère peut être réversible, par exemple au bénéfice d'un conjoint. Les dispositions relatives à ce cas de figure doivent être expressément stipulées par le contrat de viager sur accord mutuel des deux parties impliquées dans l'opération.